Tüm Sorular
1. Bir Commissioning firmasının profili nasıl olmalıdır?
- Benzer binaların teknik sistemlerinde; en az 10 yıl tasarım, uygulama veya kontrol deneyimine sahip olmalıdır.
- Benzer binalarda işletme-bakım, bilgi ve deneyimine sahip olmalıdır.
- Test, Ayar ve Dengeleme yöntem / prosedürlerinin uygulanmasında detaylı bilgi ve deneyimine sahip olmalıdır.
- Güvenlik ve sağlık mevzuatları ve prosedürlerine hakim olmalıdır.
- Multi-disipliner takım çalışması konusunda başarılı bir temeli olmalıdır.
- Yatırımcı için, ilgili projenin tüm taraflarından bağımsız olmalıdır.
- Sözlü ve yazılı iletişimi kuvvetli olmalıdır.
2. Alacağım Commissioning Hizmetlerinin bütçe ve kapsamı ne olmalıdır?
Commissioning faaliyeti bir takım çalışmasıdır. Bu takımın içinde yer alan Yatırımcı, Müteaahhit ve onun çözüm ortakları olan Alt-Müteahhitler ve Malzeme Temin Firmaları; kendi maliyetlerini kendileri karşılar. Dolayısıyla Yatırımcıya bu konuda gelecek ek maliyet sadece T&C Yönetim Grubu’na; T&C sürecinin eksiksiz ve doğru yapılmasını temin etmesi için ödeyeceği bedeldir. Müteahhitin çözüm ortaklarıyla birlikte yapacağı işler; halihazırda yapılacak olan işlerdir ve ilgili bedeller sözleşme kapsamındadır.
Burada sorun; Commissioning hizmetlerinin (teknik şartnamelerde müteahhitin bu konuda yapacağı işlerin yeterince detaylandırılmaması sebebi ile) ek maliyet getirdiği algısının oluşmasıdır.
Commissioning konusunda yapılması gereken işler; Yatırımcının hassasiyetleri ve binanın kullanım özelliklerine göre belirlenmelidir. Dolayısıyla fayda-maliyet analizi çerçevesinde optimize edilmelidir. Bütçe buna göre belirlenir.
Commissioning Hizmetlerinin bütçesi; elektro-mekanik tesisat bütçesinin yaklaşık % 1-2’si kadardır.
3. Commissioning Yönetimi, müteahhitin şantiye kadroları tarafından yapılabilir mi?
Bu yaklaşım, işin doğasına aykırıdır.
Commissioning firmasının birincil görevi;
- binanın yatırımcının beklentileri doğrultusunda çalıştığını,
- hiç bir kullanıcı şikayetinin ortaya çıkmayacağını,
- yangın gibi güvenlik sistemlerinin gizli eksik ve ayıplarının olmadığını,
kontrol etmek ve güvence altına almaktır.
Sonuç itibari ile bu bir ‘Fonksiyonel Kalite Kontrol’ faaliyeti olduğu için; olası problemler geri dönülemez noktaya gelmeden, yapım sürecini de denetleyerek kontrol altında tutulur.
Dolayısıyla Commissioning faaliyetleri; binanın yapımı ile ilgili; Tasarımcı, Müteahhit ve Müteahhit’in tüm çözüm ortakları olan Alt-Müteahhit ve Malzeme Temin firmalarından; tamamen “bağımsız” ve Yatırımcı’ya objektif rapor verebilecek bir yapıda yürütülmelidir.
Binanın fonksiyonel kalitesinin temel sorumlusu olan müteahhitin, aynı zamanda “kontrol ve denetim” işini yürütmesi objektif değildir.
4. Commissioning sürecinde müteahhitin rolü nedir?
Commissioning firması;
- ihale öncesinde Commissioning ile ilgili bütün faaliyetleri planlayan,
- yapım sürecinde izleyen ve denetleyen;
-
teslim safhasında bütün fonksiyonel performans sonuçlarını onaylayan
gruptur.
Müteahhit ise; ihale öncesinde planlanmış ve teknik şartnamelerde yer alan Commissioning faaliyetlerini,
- Sahada yürüten,
- Gerekli ölçümleri yapan,
-
İşveren adına kontrol edecek T&C Yönetimine onaya sunan
gruptur.
Özetle müteahhit, sahada fiziki test ve ayarları yapan; Commissioning firması ise sonuçları kontrol eden ve onaylayan birimdir.
5. Neden bağımsız TAD Firması?
Yatırımcı ve Commissioning Yönetimi; Commissioning ile ilgili müteahhitin yapacağı her türlü test / ayar işini, kendisinin onaylayacağı bağımsız ve uzman bir üçüncü firmaya yaptırmasını talep edebilir. Bu durum; son kontrol ve doğrulama yükünü hafifleteceği için; Commissioning Yönetim bütçesini de azaltacaktır. Bu talep, ihale dokümanlarında da açıkça yer almalıdır.
6. Commissioning hizmetlerini almaya teslim aşamasında mı başlanır?
Commissioning hizmet alımı teslim aşamasında başlamaz. İşin doğrusu, kalite ve verimlilik odaklı her üretim için; tasarımdan başlamak üzere, sürecin tamamında bu hizmeti almaktır. Fonksiyonel kalite kontrolü, tek başına teslim aşamasında yeterli olmaz.
Sonuçların garanti altına alınması için her safha denetim altında tutulmalı ve muhtemel problemler test safhasına gelmeden mümkün olan en erken zamanda çözülmelidir. Bu bakımdan Commissioning Yönetimi, binanın tasarım safhasında danışmanlık fonksiyonu ile sürece başlar; inşaat safhası ile birlikte yönetim fonksiyonunu icra etmeye başlar.
Ayrıca; inşaat sürecinde sıra ölçümlere geldiğinde, ölçümleri engelleyici hiçbir husus bulunmaması adına Commissioning yönetimi izleyici rol oynar.
7. Technical Due Diligence ne zaman yapılır?
Bir bina alıcısının, binanın yapısının ve teknik sistemlerinin gerçek durumunu tespit etmesi için, alım öncesinde tüm sistemleri teknik anlamda değerlendirmesi gerekir. Bu sayede satın alacağı veya kiralayacağı binanın değerini, muhtemel riskleri ve kullanım ihtiyaçlarına uygunluğunu, önceden öğrenme imkanı sağlanmış olur.
Technical Due Diligence sürecinde:
- Cihazların teknik durumu ve kalan ömürlerini,
- Kapasitelerin ihtiyaçlara uygunluğunu,
- Geçmiş bakımların kalitesini,
- Her türlü teknik ve güvenlik riskini,
- Gerekli olabilecek yatırım harcamalarını,
her disiplin ve sistem için, konusunda uzman ekipler ile analiz edilerek tespit edilmelidir.